La maison de luxe italienne, détenue par Kering, ne renouvellera pas son bail pour les 1 500 mètres carrés qu’elle occupe depuis deux décennies dans l’hôtel d’Hautpoul, moyennant un loyer (très) profitable de 4,3 M€. La griffe florentine pliera bagages le jour où elle aura trouvé son successeur dans cet immeuble détenu par la famille La Bédoyère-Bucaille.
Vingt ans après avoir investi le numéro 60 de l’avenue Montaigne, dans le 8e arrondissement de Paris, Gucci entend y plier bagages. Selon nos sources, cette sortie du Triangle d’Or parisien sera effective une fois que la maison de luxe italienne, détenue par Kering, aura trouvé son successeur pour les surfaces qu’elle loue dans l’hôtel d’Hautpoul – qui a jadis accueilli les ateliers du couturier Robert Piguet, où Christian Dior et Hubert de Givenchy ont débuté leur carrière et qui est détenu par la famille La Bédoyère-Bucaille depuis plus d’un siècle. La griffe florentine occupe 1 500 mètres carrés lovés entre le rez-de-chaussée, le 1er étage et le sous-sol, moyennant un loyer annuel (très) profitable de 4,3 M€. Le bail arrive à échéance fin 2026. « Gucci, après avoir financé plusieurs années de travaux, jouissait d’un loyer extraordinairement avantageux au regard des prix pratiqués dans le quartier, rappelle Glitz. Il est plus que vraisemblable que le prochain occupant se verra demander un loyer plus en accord avec l’état du marché (…). » À titre de comparaison, il y a près d’un an, Richemont, pour le compte de son haut joaillier Cartier, a sécurisé près de 1 000 mètres carrés au 53 Montaigne contre 8 M€ de loyer annuel. Saint Laurent – une maison appartenant à Kering – loue quant à elle 1 390 mètres carrés au 37 Montaigne pour 12,5 M€/an, quand Valentino débourse 13,5 M€ pour 900 mètres carrés au numéro 35 de la même avenue.
Un conflit familial dans l’hôtel d’Hautpoul
Comme le souligne également Glitz, au 60 Montaigne, un conflit oppose des membres de la famille détentrice de l’immeuble. « Le conflit porte sur la valorisation du bâtiment peu avant le décès, en 2016, de la dernière propriétaire, Christiane Bucaille, et avant la distribution à ses héritiers des parts dans les sociétés civiles immobilières Massion I et Massion II, propriétaires des lieux. » Certains des héritiers s’estiment « lésés » par l’évaluation de l’immeuble, qu’ils jugent » très largement en deçà » des prix du marché, et l’un d’entre eux a été jusqu’à porter plainte.
Des difficultés et un futur flagship face à la place Vendôme
Ce choix de quitter le 60 Montaigne est notamment dicté par les difficultés que rencontre le joyau de la couronne de Kering et de la famille Pinault. Entre 2022 et 2025, les ventes de Gucci ont été quasiment divisées par deux, passant de plus de 10 Md€ à 6 Md€. Ainsi, l’an dernier, la griffe italienne a tiré le rideau dans 32 adresses qu’elle occupait. L’autre motif de départ de la célèbre artère parisienne : l’ouverture, en 2027, d’un flagship Gucci flambant neuf au 12-14 Castiglione et 235 Saint-Honoré, pile en face de la “Maison Louis Vuitton Vendôme”. En 2023, Kering avait jeté son dévolu sur ce futur ensemble prime de 8 000 mètres carrés, contre 640 M€ versés à Choiseul REIM, avec pour projet de décliner un vaisseau amiral sur le même modèle que celui dans le Palazzo della Mercanzia à Florence. Pour rappel, dès fin 2021, Gucci avait déjà sécurisé les 12-14 Castiglione, moyennant un befa proche de 14 M€ (retail et bureaux compris).
Recherche d’un partenaire financier pour le 12-14 Castiglione
Face à la place Vendôme, le numéro deux mondial du luxe recherche un partenaire financier, afin de lui céder une part majoritaire des murs du futur flagship Gucci, à l’instar de la récente joint-venture conclue sur 8 via Monte Napoleone à Milan (lire ci-dessous). « Nous y travaillons, apportait Jean-Marc Duplaix, chief operating officer de Kering, lors des derniers semestriels. Nous faisons de bons progrès, mais nous ne sommes pas prêts à conclure un accord à n’importe quel prix. Dans la plupart des cas, il ne s’agit pas seulement de sale & leasebacks, nous voulons rester exposés à un niveau raisonnable. » Comme déjà relaté par CFNEWS IMMO, un partenariat devrait être mis sur pied avec Ardian – dans la lignée de ceux éprouvés sur les 26 Vendôme, 35-37 Montaigne, 56 Montaigne et à New York (lire ci-après) – d’ici la fin du millésime 2026, quand Choiseul REIM aura livré ce trophy asset à Kering et Gucci.
Des Qataris défilent avec Kering au 8 via Monte Napoleone à Milan
Ces derniers mois, Kering a enchaîné ses cessions dans le real estate de luxe, une stratégie mise en orbite depuis la fin du millésime 2024. Les Pinault ont donné rendez-vous à Milan, où ils ont lâché 80 % du 8 via Monte Napoleone (11 800 m2) auprès d’Al Mirqab Group. Pour ce faire, une JV a été mise sur pied dans laquelle le conglomérat qatari prend une part majoritaire de 80 % – quand les 20 % restent dans le giron du mastodonte du luxe. Kering a perçu 729 M€, tandis que les 432 M€ supplémentaires doivent être versés à la famille Pinault dans cinq ans. Pour rappel, Kering défilait dans ce trophy asset début 2024 contre 1,3 Md€ (> 110 000 €/m2) déboursé auprès de Blackstone Property Partners Europe. En deux ans, la valorisation à 100 % de cet actif prime milanais grimpe à 1,45 Md€ (122 880 €/m2), de quoi afficher une plus-value de 151,25 M€.
1,39 Md€ de valeur pour les 26 Vendôme, 35-37 et 56 Montaigne
Pour le cru 2025, Kering avait déjà structuré des partenariats avec des tiers – en l’occurrence Ardian, les ACM et Mubadala – pour leur rétrocéder 60 % de la propriété d’emplacements prime, tout en conservant un pied dans ces adresses stratégiques. C’est ce qui a été négocié sur les actifs parisiens (26 Vendôme, 35-37 Montaigne et 56 Montaigne) vendus 837 M€ (60 %) pour une valeur d’1,39 Md€, ainsi que sur le 715-717 5th Avenue à New York, cédé 587 M€ (60 %) pour une valeur de 766 M€. Si les ventes susmentionnées concernent des adresses prestigieuses, il n’en reste pas moins que les actifs étaient cédés avec des moins-values. New York était acheté 885 M€ début 2024 par exemple, mais revendu sur la base d’une valeur de 766 M€ moins de deux ans plus tard. La ligne charges opérationnelles non courantes de -584 M€ en 2025 « reflète une combinaison d’éléments, notamment des pertes en capital sur des transactions immobilières à Paris et à New York », apportait d’ailleurs Armelle Poulou, directrice financière de Kering, à l’occasion des résultats annuels, évoquant les différentes sorties susmentionnées. La moins-value sur les cessions d’actifs est ainsi affichée à -125 M€.
Au-delà des partenariats 60/40 ou 80/20 mis en place, Kering a aussi cédé plusieurs actifs à 100 % l’an dernier. Il faut notamment compter les deux centres outlets italiens vendus 350 M€ à Simon Property Group. Mais une autre transaction – plus discrète –, a également eu lieu au Japon. Les Pinault ont arbitré dans le cadre d’un sale & leaseback le flagship Saint Laurent de Tokyo-Omotesando au 4-3-10 Jingumae, pour un montant proche de 300 M€.